Lorsque vous achetez, vendez ou louez un logement, il est essentiel de bien connaître le nombre de pièces qui le composent. Cette information est importante pour plusieurs raisons, notamment pour l’évaluation de la valeur du bien ou pour les déclarations fiscales. Dans cet article, nous verrons comment déterminer le nombre de pièces d’une maison et ce qu’il faut prendre en compte pour effectuer cette estimation.
Les critères pour comptabiliser les pièces d’un logement
Il existe plusieurs critères à prendre en compte pour déterminer le nombre de pièces au sens foncier. Tout d’abord, une distinction doit être faite entre les pièces principales et les pièces de service.
Une pièce principale est une pièce destinée à être habitée, comme les chambres, le salon, la salle à manger ou encore la cuisine. Les pièces de service sont les espaces tels que la salle de bain, les WC, buanderie, couloirs, etc. Ces dernières ne sont pas comptées dans le nombre total de pièces d’un logement.
Pour qu’une pièce soit considérée comme principale, elle doit répondre à certains critères :
- Avoir une surface de 9m² minimum (sauf pour la cuisine, 4m² suffisent)
- Avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m
- Être séparée des autres pièces par des cloisons fixes
- Disposer d’une ouverture, fenêtre ou porte-fenêtre, donnant sur l’extérieur
Selon ces critères, on comprend facilement que par exemple, un débarras de 6m² avec une fenêtre ne rentrerait pas dans la catégorie des pièces principales et ne serait donc pas comptabilisé.
Pour en savoir plus, consultez cet article sur le nombre de pièces au sens foncier.
La superficie et le nombre de pièces selon les types de logement
Le type de logement a également une influence sur le nombre de pièces qui seront considérées lors de sa déclaration. En voici quelques exemples :
Appartements
En général, pour un appartement, toutes les pièces ayant une surface supérieure à 9m² sont comptabilisées. Ainsi, un appartement comportant un salon, deux chambres, une cuisine et une salle de bain sera déclaré comme un T4, car il contient trois pièces principales (salon et deux chambres) auxquelles s’ajoute la cuisine. La salle de bain n’étant pas prise en compte étant une pièce de service.
Maisons individuelles
Dans le cas d’une maison individuelle, le calcul est similaire à celui d’un appartement. Toutefois, il faut également tenir compte des éventuelles annexes attenantes à la maison, comme un garage ou une véranda. Si ces annexes répondent aux critères établis pour les pièces principales et sont directement accessible depuis le logement principal, elles seront comptabilisées dans le nombre total de pièces.
Les surfaces exceptionnelles
Dans certains cas, un logement peut disposer d’un espace dont la superficie dépasse largement les 9m² minimum requis pour être considéré comme une pièce principale. Il se peut que cet espace soit aménagé en plusieurs zones distinctes, comme un salon-salle à manger ou une cuisine américaine. Pour déterminer si cet espace compte pour une ou plusieurs pièces, il est nécessaire d’évaluer s’il remplit séparément les conditions requises pour chaque zone.
Rôle du nombre de pièces en matière fiscale
Le nombre de pièces d’un logement a des répercussions sur le montant de l’impôt foncier à payer. En effet, plus le nombre de pièces d’un bien immobilier est important, plus sa valeur locative cadastrale (VLC), qui est la base de calcul de l’impôt foncier, sera élevée.
Il est donc essentiel de bien déclarer le nombre exact de pièces de votre logement lors de la déclaration auprès du centre des impôts, afin de ne pas vous exposer à un redressement. Notez que la déclaration doit être effectuée dans les trois mois suivant l’achèvement des travaux en cas de construction neuve ou de modification significative du logement concerné.
Comment rectifier le nombre de pièces déclaré
Si vous réalisez que le nombre de pièces de votre logement a été mal déclaré auprès des impôts, il est important d’effectuer une rectification au plus tôt. Pour cela, vous devez contacter le centre des impôts dont vous dépendez et leur fournir un plan du logement avec les dimensions exactes de chaque pièce. Précisez également les caractéristiques qui permettent d’établir si chaque espace doit être considéré comme une pièce principale ou non.
Cette démarche est à effectuer dans le cas où le nombre de pièces a été sous-estimé ou surestimé lors de la première déclaration. Dans les deux cas, une régularisation sera réalisée par l’administration fiscale, soit pour payer l’impôt supplémentaire dû, soit pour vous rembourser le trop-perçu en cas de surestimation.